要チェック！ソシャレンで長期運用ファンドに投資する場合は○○○に注意する

オーナーズブックから「千代田区オフィス用地第1号第1回」が発表されました。
このファンドは運用期間29ヶ月の長期ファンドです。

この長期ファンドにおいて必ずチェックしておくべき項目は何でしょうか？

ファンド名	千代田区オフィス用地第1号第1回
利回り	4.6%
運用期間	29ヶ月
募集金額	3.8億円
募集方式	先着
募集開始	2021年9月6日（月）
担保	あり（第一順位抵当権・LTV75.2%）
担保種類	千代田区岩本町のオフィス用地（建物なし）
元本返済	一括返済
配当日	毎四半期

もちろん、融資先、抵当権順位、LTV、担保種類などは大切です。
そのうえで注意したいのは配当日（分配タイミング）です。

例えば、上記ファンドの配当日が29ヶ月後だとします。
以下は100万円を投資した場合のシミュレーションです。

・投資額：100万円
・予定償還額：111.1万円
・投資額に相当する担保価値：132.9万円
・当初のLTV：75.2%
・29ヶ月後のLTV：83.6%

29ヶ月後のLTVが大幅に上昇していることが分かります。
つまり、安全余裕率が大幅に下がってしまうのです。
金利分も計算に入れるのは投資家として当然の思考です。

オーナーズブックのように適切な頻度で配当が行われる場合、LTVは75.2%のまま（担保評価額に変動がない場合）で安全余裕率を保つことができます。

・期間ロスが少ない
・ファンド応募の手間が少なくなる

・期間が長いほど担保価値の変動幅が大きくなる（リスクが高い）
・売却が長引くほど「売れない物件」ということになる

個人的には少しリスクが高くても長めの運用期間が好きです。
リスクを背負うことが「投資」だからです。

・半年間 = 物足りない
・1年間 = まずまず
・2年間 = 良い（担保がしっかりしている場合）
・3年間 = 好みだが警戒する

このような感覚で投資しています。

また、運用期間について考えた場合、どうしても早期償還の問題が付きまといます。
早期償還は投資家に期間ロスを発生させます。

・ソシャレン → 早期償還があった場合のボーナスを設定する
・不動産クラファン → 早期売却があった場合はキャピタルゲインを分配する

このようなシステムが無いとフェアとは言えません。
その点（キャピタル分配）で人気を集めているのがCOZUCHIです。

もしくはCREALのように運用期間実績を公開してくれると信頼感が高まります。

来週中に不動産クラファン専用の比較サイトをオープンさせる予定です。