SBI証券から注目のST（セキュリティ・トークン）商品の第2弾が登場しました。
分かりやすく解説したいと思います。
| 銘柄名 | 不動産デジタル証券 神戸六甲アイランドDC（譲渡制限付） |
|---|---|
| 発行体 |
信託委託者 エスティファンドワン合同会社 信託受託者 三菱UFJ信託銀行株式会社 |
| AM | 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
| 対象不動産 | 六甲アイランドDC |
| 予想利回り | 年率3.16%～3.22%（2022年7月期） |
| 運用期間 | 5年間（2021年12月22日から2027年1月期末） ※AMの判断により、2年間を限度とする運用期間の延長が可能 |
| 募集金額 | 未定（鑑定評価額は7.8億円） |
| 発行価格 | 1口当たり50万円以上51万円以下 |
| 需要調査期間 | 2021年11月30日～12月8日 |
| 抽選日 | 2021年12月9日 |
| 譲渡制限 | 2023年1月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日より譲渡の申し込みが可能になる。 |
| 売却方針 | 2027年1月期に投資対象不動産）の売却を行う方針。 |
| 物件名 | 六甲アイランドDC |
|---|---|
| 所在地 | 神戸市東灘区向洋町西六丁目2番12号 |
| 構造 | 鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき 2階建 |
| 用途 | 倉庫 |
| 敷地面積 | 26,304.75㎡ |
| 延床面積 | 14,381.16㎡ |
| 建築時期 | 2016年5月6日 |
| 鑑定評価額 | 7.8億円 |
| 鑑定還元利回り | 4.4% |
| 稼働率 | 100% |
| 賃借人 | 投資法人みらい |
| 事業者 | 利回り | 解説 |
|---|---|---|
| CRE Funding | 2.5% | 東証一部上場企業の保証付きファンド。 |
| Rimple | 3.0% | 東証一部上場企業が運営。劣後比率は30%。 |
| 六甲アイランドDC | 3.2% | 大手外食チェーンが利用する物流センターが投資対象。 |
| プロパティプラス | 3.5% | 飯田グループ企業が運営。劣後比率は4%程度。 |
| ビットリアルティ | 3.5% | 運営の信頼性はトップクラス。メザニンローン。 |
運営に上場企業が絡む5つのサービスです。
どのサービスも一長一短なので、どれを選ぶかは好み次第です。
| 事業者 | 利回り | 解説 |
|---|---|---|
| CREAL | 4.5% | 資産運用残高No.1の事業者。色々な不動産ファンドを組成。 |
非上場系サービスで最もメジャーなCREALです。
信頼性と利回りのバランスが良い事業者です。
| 事業者 | 利回り | 解説 |
|---|---|---|
| TSON | 6.7% | 自社開発の新築戸建や新築賃貸住宅に投資できる。 |
| TECROWD | 8.0% | 新興国の高級レジデンスに投資できる。自社施工物件。 |
| COZUCHI | - | 権利関係で割安になっている物件取得を得意とする事業者。 |
さらにリスクと利回りを上げると上記の中堅サービスが投資対象になります。
COZUCHIはキャピタルゲイン分配があるので利回り目安が分かりません。
不動産クラファン以外ではJ-REITという選択肢もあります。
「特別良い投資先」という印象はありませんが、大企業が組成する信頼性の高い（＝面白みのない）ファンドです。
3.0%前後のファンドの中では悪くないと思います。
個人的には「セキュリティ・トークン」という仕組みにワクワクします。
所有してみたいのですが、1口50万円程度という金額がネックです。
現在、不動産STO 第2号案件『不動産のデジタル証券～神戸六甲アイランドDC～（譲渡制限付）』の需要申告のお申し込みを受付中です。
需要申込数量が当社販売予定枠を超えた場合、すべてのお客さまにご購入いただけない可能性もございます。
お申し込みの締切も【12/8（水）11時】までと迫っておりますので、ぜひお申し込みください。
念のため私も問い合わせてみましたが、「償還差益も得られる可能性もあり、償還差損となる可能性もあります」という返答でした。
1344の投稿では間違った説明をしてしまい、申し訳ありませんでした。
第一回目の渋谷神南は申し込み後当選したので買えました。こっちのほうはケネディクスがやっているのでちゃんとしてますね。毎月運用状況レポートが上がって来ていますし。
今回の方は、仕組みとしては単一物件の私募REITみたいな感じであるのは変わらないのだけど、個人の感想ですが三井物産（三井不動産ではない）の不動産運用は実績不足・能力不足の懸念が少しあります。スターアジアがさくらリートの買収で、みらい（物産とイデラの合弁）が横からでてきて投資主総会に縺れた時、みらいの運用部長（イデラ出身）は一生懸命やってたが、みらいの社長（物産出身）は出席さえしなかったのがすごく悪い印象だった。とはいっても、今回の物件はみらいと共同所有で有力企業長期契約なので、いいかな、と思いました。
ということですね。仕組上はキャピタルゲインもあるってことですね。不動産を所有・運用しているわけですから。しかし、一社に長期契約しているので分配金が成長することは多分ないでしょう。値段が上がるか下がるかは難しいとおもいますが。
