Fundsから利回り約4%のファンドが登場！ノンリコ＆メザニンをどう判断するのか？

Funds（ファンズ）から利回り約4.0%のファンドが登場しました。
しかも、Amazonギフト券が貰えるキャンペーンの適用ファンドです。

「どのようにして高利回りファンドを実現したのか？」
「高利回りの落とし穴はないのか？」

などを徹底解説します。

ファンド名	サニーサイドモール小倉ファンド#1-1
利回り	3.80%（36ヶ月まで） 4.20%（37ヶ月以降）
運用期間	60ヶ月（5年間）
募集金額	2億円
募集方式	先着順
募集開始	2021年9月17日（金）19:00
担保	あり（ノンリコースローン）
借り手	下曽根商業開発社
資金使途	サニーサイドモール小倉を保有・運営する 下曽根商業開発合同会社のリファイナンス資金
AM	アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）・リミテッド（日本支店） https://www.asialand.com/ja/homepage-jp/
元本返済	一括返済
配当日	毎四半期
備考①	当シリーズで総額11億円のファンド募集を予定
備考②	テール期間のオプションあり

テール期間とは元本償還の猶予期間です。
当ファンドでは2年間の猶予期間が設けられています。
テール期間中は4.20%の貸付金利が支払われます。

建物名	サニーサイドモール小倉
所在地	福岡県北九州市小倉南区下曽根新町10-1
敷地面積	36,250.66㎡
延べ面積	81,746.51㎡
構造	鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 6階建 地下1階
駐車場	1380台
竣工	1995年3月
備考	2016年9月に「サニーサイドモール小倉」をグランドオープン
LTV	80％以下（メザニンローン）

当ファンドで気になるのはノンリコースローンという部分です。
ノンリコースローンなので実質的なリスクは投資家が背負うことになります。

LTVは80%以下に設定されていますが、

・メザニンローン
・財務構造が非公開（シニアローンの割合など）
・5年間（テール期間を含めると最長7年間）という長期運用

これらの要素を考慮するとリスクが低いとは言えません。
リスクを超えるリターンがあるかが投資判断の焦点になります。

総資産	86.58億円
総負債	86.47億円
純資産	0.10億円
営業収益	9.88億円
営業損益	1.55億円
経常損益	-0.64億円
当期純損益	-0.02億円

あまり安心できる財務状況ではありません。

投資額	Amazonギフト券	還元率
30万円以上～100万円未満	500円分	0.17%
100万円以上～300万円未満	2,000円分	0.20%
300万円以上～500万円未満	7,000円分	0.23%
500万円以上～1,000万円未満	15,000円分	0.30%
1,000万円以上～3,000万円未満	30,000円分	0.30%
3,000万円以上～5,000万円未満	120,000円分	0.40%
5,000万円以上～	200,000円分	0.40%

サニーサイドモール小倉のシリーズファンドへの投資額に応じてAmazonギフト券が貰えるキャンペーンです。100万円の投資で0.2%還元です。

実績のあるFundsから高利回りファンドが出ることは大歓迎です。
しかし、ファンド自体はいまいち魅力に欠けるものでした。

・メザニンローン
・ノンリコースローン
・北九州市の微妙なショッピングモール
・財務構造が非公開（シニアローンの割合など）
・5年間（テール期間を含めると最長7年間）という長期運用
・投資家メリットはリスクの割に大きくない（利回り3.8～4.2%）

この条件でどの程度の応募があるのか注目しています。

評価	A	Funds（ファンズ）の公式ホームページ