不動産投資手法を比較！現物、J-REIT、私募REIT、私募ファンド、クラファン

現物不動産（新築アパート、中古アパート、中古戸建て）、J-REIT、不動産クラファンを所有している私が、様々な不動産投資の方法を比較してみたいと思います。

① 現物不動産	賃貸用のアパートやマンションを運用。
② 不動産クラファン	複数人で共同して不動産投資を行う。数万円から購入可能。
③ J-REIT	市場で売買される不動産投資信託。数万円から購入可能。
④ 私募REIT	機関投資家向け。1億円以上。
⑤ 不動産私募ファンド	機関投資家向け。数億円単位。

ソーシャルレンディングにおける「不動産担保融資」も不動産投資の一種ですが、今回は含めません。また、私募REITと不動産私募ファンドは機関投資家向けなので個人における投資対象にはなりません。

・利回り目安：7.0～12.0%（自己資本利益率）

・現物を所有するという安心感と楽しさ
・運営判断を自分でコントロールできる
・レバレッジを大きくかけられる（自己資本利益率が高い）
・賃貸経営に関するノウハウが蓄積していく
・関わる人数が少ないのでコストが低い

・手元資金や借入のための社会的信用が必要
・自分の時間や労力を費やす必要がある
・賃貸経営の能力やセンスが求められる

個人的には最も投資比率の高い投資先ですが、私の場合は「会社の信用が高い」「社内にデザインを担当してくれる人がいる」「工務店との付き合いがある」などの恵まれた環境なので、万人におすすめできるわけではありません。

物件探し、新築アパートの設計、入居付け、銀行や売主との交渉にワクワクする人は是非チャンレンジしてみてください。

・はじめての新築アパート投資のデータを大公開！利回り、土地、銀行融資など

・利回り目安：3.0～4.5%

・現物投資のように物件単位で投資判断をすることができる
・個人では購入できないユニークな物件に投資できる
・J-REITと比較して価格変動が小さい
・優先劣後方式の採用でリスクを抑えられている
・少額から購入することができる（1万円単位）

・J-REITと比較して運営会社の信頼性が低い
・基本的にレバレッジがかけられていない（利回りが低め）
・運用期間が短い（数ヶ月～2年程度）

現物不動産投資に手を出せない人にとってはとても魅力的な投資先となります。
ただし、運営会社選びはくれぐれも慎重に行ってください。
私のおすすめは「CREAL」「Rimple」「ジョイントアルファ」です。

厳密には不動産クラファンではありませんが、不動産担保融資の「オーナーズブック」と「CRE Funding」もおすすめです。

・CREAL（クリアル）
・Rimple（リンプル）
・ジョイントアルファ
・オーナーズブック
・CRE Funding
・不動産投資型クラウドファンディングとJ-REITの違いは？どちらが有利？

・利回り目安：3.5～5.0%

・分散投資しやすい
・上場しているため不正が起こりづらい
・大企業のグループ会社が運営しているので信頼性が高い
・誰でも簡単に購入することができる（数万円から投資可）
・いつでも簡単に売却することができる（換金性が高い）
・J-REITの内部でレバレッジがかけられている（LTV30～60%）

・価格変動が激しい
・自分が不動産投資をしているという実感を得づらい
・関わる人数が多いのでコストが高い

最も手軽で堅実な不動産投資の手段です。その分、自分が不動産投資をしているという実感が得づらいので、現物不動産投資や不動産クラファンとは別物と考えたほうがよいでしょう。

どうしても日々の値動きに翻弄されがちなので、ドルコスト平均法で淡々と購入することをおすすめします。ファンド選びの楽しさはなくなりますが、REITファンドで投信積立を活用すると楽です。

・東証REIT指数（東証REIT全銘柄の時価総額加重平均）
・J-REIT利回り一覧（JAPAN-REIT）
・国内REITファンドの一覧（SBI証券）

不動産投資手法に正解はありません。
自分に向いている投資手法を選んでください。

現物不動産 7.0～12.0%	行動力があり環境に恵まれ不動産投資を楽しめる人に向いています。2018年に世間を騒がせた「かぼちゃの馬車事件」のような出来事もあるので、美味い話には気を付けてください。
不動産クラファン 3.0～4.5%	不動産投資に興味があるが現物不動産には手が出せない人に向いています。信頼性の高い運営会社を選ぶようにしてください。運営会社の分散も有効な手段です。
J-REIT 3.5～5.0%	不動産投資に思い入れはなく、あくまで資産運用の一環として考えている人に向いています。日々の値動きに翻弄されないルール作りがJ-REIT投資のコツです。

私は自分でコントロールできるビジネスが好きなので現物不動産を中心に、余剰資金を不動産クラファンに入れる方針です。

J-REITは大幅下落があったときに少しづつ拾っていきたいと考えています。
目安はJ-REITの利回りが不動産クラファンよりも明らかに有利になったときです。

幸いなことに新型コロナで下落した際も買うことができました。

[参考記事] 利回り11.6%！J-REIT市場の大暴落から不動産市場の動向を把握する