はじめての新築アパートが完成したので詳細な投資データを公開します。まだまだ未熟な内容でお恥ずかしいのですが、不動産投資を検討している方の参考になれば幸いです。
| 2019年04月01日 | 土地探し開始 |
|---|---|
| 2019年07月12日 | 土地購入決定 → 建築会社と打ち合わせ開始 |
| 2019年10月07日 | 土地決済（自己資金） |
| 2020年01月21日 | 管理会社決定 |
| 2020年02月08日 | 賃貸情報サイトに掲載開始 |
| 2020年04月01日 | 竣工 |
| 2020年04月11日 | 2部屋成約 |
| 2020年04月25日 | 2部屋成約 → 全室入居 |
完成の1～2ヶ月前から新型コロナが急拡大したため、少し高めの家賃設定の当アパートに入居が付くのか非常に心配していましたが、無事に完成から1ヶ月以内に満室となりました。正直なところ未入居期間は鬱々としていました。
| 所在地 | 群馬県高崎市 |
|---|---|
| アクセス | 駅から徒歩7分（JR） |
| 構造 | 木造 |
| 施工会社 | 地元工務店 |
| 土地面積 | 約42坪 |
| 部屋数 | 4戸 |
| 部屋タイプ | 1R（メゾネット） |
| 駐車場 | 1台込み |
駅近のシングル向けアパートです。地方なので駅近必須なわけではないのですが、将来的な人口減少や高齢化を踏まえて手堅い土地を選びました。
最寄り駅は県内上位の乗車人員数があります。
| 土地 | 12,000,000 | |
|---|---|---|
| 建築費 | 27,290,000 | 地盤改良含む |
| 仲介手数料 | 453,600 | |
| 司法書士 | 349,100 | 所有権移転、抵当権設定など |
| 土地家屋調査士 | 77,000 | 建物表題登記 |
| 銀行手数料 | 75,000 | 印紙代、担保事務手数料 |
| 不動産所得税 | 300,000 | 仮の数値 |
| 合計 | 40,544,700 |
建築費は坪単価598,281円（地盤改良と外構含む）と予定より高くなりました。
今回は初めての新築アパート建築ということで、経験豊富で自社でもアパート経営をしている馴染みの工務店さんにお願いしましたが、次回からは複数社を比較してコスト削減を進めようと思います。
また、土地の坪単価は283,286円と群馬県内ではそこそこの価格です。
| 家賃収入 | 2,736,000 | 5.7万円×4戸 |
|---|---|---|
| 管理費 | -120,384 | 4% |
| 固定資産税 | -199,850 | |
| 収支 | 2,415,766 | |
| 元金返済 | -1,182,000 | |
| 金利コスト | -127,225 | |
| 手残り | 1,106,541 |
満室仮定の収支表です。
大家には家賃に加えて礼金の収入もあります。
| 借入額 | 26,000,000 |
|---|---|
| 借入期間 | 22年間 |
| 金利 | 0.975% |
| 返済 | 元金均等返済 |
| 自己資本比率 | 35.87% |
1年ほど前から取引のある地元銀行から融資を受けました。
自己資本比率は35.87%と厚めになっています。
木造なので22年返済です。
| 表面利回り | 6.75% | 家賃収入÷初期費用 |
|---|---|---|
| 実質利回り | 5.96% | 年間利益÷初期費用 |
| 自己資金利回り | 7.61% | 手残り÷自己資金 |
デビュー作にしては悪くない表面利回りだと思いますが、「空室リスク」「建物が古くなっていくこと」を考えると実質の利回りはさらに下がってしまいます。
これらの数値と比較すると「手間なし＆建物劣化なしで利回り6.0%のソーシャルレンディング」は優れた投資先だと感じます。
もっと自己資本比率を下げれば自己資金利回りが上がります。
利回りだけを考えればソーシャルレンディングでも大差はないように感じますが、私があえて新築アパート投資を行うのは以下の理由です。
①不動産や融資についての知識やスキルを高めたい
②土地という手堅い資産を所有したい
③お金を使えない状態にしておきたい
④建物について考えるのが楽しい
⑤地元に新しい物件を供給できることが嬉しい
不動産や融資についての知識は本業や他の投資にも役立つと考えています。
また、キャッシュの数値が大きいと気持ちが大きくなってしまうので、土地に変えておくことで大胆な買い物を抑制するという目論見もあります。
過去にオフィス兼社宅を建てたことはあるのですが、今回は初めての新築アパート投資ということで至らなかった部分がたくさんあります。しかし、それなりの利回りの新築物件を所有することができて結果的には満足しています。
今後は今回の反省を活かして、より優れた物件を増やしていきたいと思います。
オフィス、テナント、マンションなどにも挑戦していきます。
もし、群馬県高崎市での不動産投資に興味がある方がいましたら相談に乗りますのでお声がけください。不動産投資に関する質問も大歓迎です。
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> 2167さん
本当にその通りだと思います。
大きな利益を狙うにせよ、堅実に小さな利益を積み上げるにせよ楽な投資先はありませんね。みんなで意見交換をしながらタフな投資家になっていきましょう。
私が交渉した2社の初期条件は「A社=5%、C社=3%」でした。しかし、C社は広告費等が高かったため契約を見送りました。B社はすんなりと4%になったので契約となりました。
修繕に関しては新築アパートの場合は当面はかかりません。修繕費がかかるような物件の場合でも面倒くさがらずに自分で手配すれば大丈夫です。
ソーシャルレンディング事業者と同様に不動産会社も「顧客を食い物にしようとしているかどうか」を見極める必要があると思います。
実物不動産投資は本当に難しいので軽い気持ちで手を出さないのは正解です。また、当サイトがお役に立てて本当に嬉しく思います。私も皆さんのコメント（質問や見解）がとても刺激になっています。
> 2033さん
私が最近読んだ本では「不動産投資がサラリーマンに向いているというのは嘘」だと断言されていました。それでも本気で取り組めば勝算はあると思います。新築かつ管理会社を入れるパターンであれば、完成後の手間はほとんどかかりません。
私はビビりなのでなかなか実物不動産に手が出ずにいます。
ソーシャルレンディングは手軽に5％の配当が得られるのが魅力で始めましたが、このサイトのおかげで企業が不動産を担保にしたり、クラファン対象として資金調達をするシステムに興味が持てました。
さらに個人が実物不動産で資産運用をする時のファイナンスについてソシャレンやクラファンの分析を専門とされるカナメ先生の目線での記事がとても刺激になっています。
というのは実物不動産投資についてググってみると、ほとんどが不動産営業マンのサイトであり投資家目線とはとても言えず、信用できるものか疑問です。
今後もソシャレン、クラファンの分析経験を活かした多方面への投資の記事をひきつづき期待しております。
> 2041さん、2056さん
本当は総合的な資産運用サイトにしたいのですが、ソーシャルレンディングだけでも手が回っていない状況です。需要があればJ-REITや不動産関係の情報を少しずつ増やしていきたいと思います。
> 2026さん
パッケージング物件は魅力的に映りますが「余分なコストがかかる」「自分の勉強にならない」という部分でデメリットが大きいと判断しています。今後も開示できる情報はどんどん公開していきたいと思います。
> 2037さん
プロパー融資は目的や業績で条件が大きく変わるようです。
銀行とソーシャルレンディングを比較すると「審査の早さ」「短期融資への積極性」という要素で、業績が悪くなくてもソーシャルレンディングの需要はあると感じています。
実際に私は銀行審査に左右されるが嫌で土地は自己資金決済にしました。
> 2032さん 2035さん
地銀です。
周りの会社さんも1%を切っているという話を聞きますので、業績が安定していれば可能なようです。
しかし、私が友達と共同出資した合資会社では地銀からは貸してもらえず、信金から2.3%で借りました。
2，3％しそうなものですよね。
> 1939さん
同感です。
投資というより事業ですね。
リスクの高い高利回り物件ほど悩みが多くなると思います。
> 1937 渋夫さん
体験談ありがとうございます。
とても勉強になります。
私も先日の暴落時にJ-REITを少し購入しました。
> 1898さん
1907さんの言うように潜在的なリスクがあるので、一概にお得な買い物とは言えません。それらに加えて、REITと比較した場合「地方」「木造」という部分でリスクが高くなる分、リターンも高くなっています。
それでも個人的には勝算があるように感じているので、チャレンジしています。
