オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第11報！売買不成立で資金拘束は続く

オーナーズブックで延滞している「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第11報が出ました。

ファンド名	大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り	5.0%
運用期間	19ヶ月
投資実行日	2019年9月26日
最終弁済日	2021年3月31日（当初予定）
募集総額	7.5億円
運用タイプ	貸付（シニアローン）
LTV	68.2%（当初評価額：11億円）

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋（抵当権第一順位）
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり

・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

2019年09月13日	ファンド募集開始
2020年01月15日	国内で新型コロナ感染者が確認される
2021年03月31日	最終弁済日延長の申出を受託（1年間の延長）
2021年11月30日	国内でオミクロン株感染者が確認される
2022年01月17日	第1報：利息の支払いが無くなった（延滞開始）
2022年03月24日	第2報：弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日	第3報：現在の評価額は7.04億円と発表
2022年06月09日	第4報：担保不動産競売申立が受理される
2022年06月10日	外国人観光客受け入れ再開
2022年07月11日	第5報：担保不動産の競売開始決定
2022年09月15日	第6報：競売申立ての取下げ（敷地の分割処分が理由）
2022年10月27日	第7報：回収活動の経過報告
2023年01月27日	第8報：一部弁済（4,290万円）、評価額を6.34億円に引下げ
2023年03月31日	第9報：購入検討者から購入に向けた書面を受領、建物解体に着手
2023年06月01日	第10報：売買合意には至っていない（複数の検討事項がある状態）
2023年09月06日	第11報：売買合意に至らず、更地化の工事が完了

延滞開始から2年8ヶ月が経過しています。

残念ながら購入検討者との売買合意には至らなかったようです。
更地にしたにも関わらず売買契約に至らなかった要因を知りたいところです。
ネガティブな情報かもしれませんが、投資家への情報共有はするべきです。

更地化しておくことで「購入後の収支シミュレーションがしやすくなる」「購入後に素早く開発を進めることができる」といったメリットがあります。

・当初（2019年9月）：11.00億円
・前回（2022年4月）：7.04億円
・今回（2023年1月）：6.34億円

・大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
・2021年03月31日：貸付期間延長について
・2022年01月17日：案件に関する状況報告（第1報）
・2022年03月24日：案件に関する状況報告（第2報）
・2022年04月01日：案件に関する状況報告（第3報）
・2022年06月09日：案件に関する状況報告（第4報）
・2022年07月11日：案件に関する状況報告（第5報）
・2022年09月15日：案件に関する状況報告（第6報）
・2022年10月27日：案件に関する状況報告（第7報）
・2023年01月27日：案件に関する状況報告（第8報）
・2023年03月31日：案件に関する状況報告（第9報）
・2023年06月01日：案件に関する状況報告（第10報）
・2023年09月06日：案件に関する状況報告（第11報）

現時点での延滞発生率は0.36%です。
279件中、運用完了243、運用中35件、延滞中1件です。

また、累計投資額は403億円で、利回り4.2%だと仮定すると、概算で16億円程度の利益を投資家に分配したことになります。

残念ながら売買不成立となってしまいました。

インフレ傾向や訪日観光客の増加傾向などを考えると、出来るだけ先延ばしにしたい（安売りしたくない）という気持ちは分かりますが、それは自己資金でやるべきことです。

融資というビジネスでは「きっちりと損切り（競売）するべき」です。
それが「投資家・ソシャレン事業者・融資先」の約束事です。

ただし、大きな金額を投資している人の中には「余計なことは言わずにゆっくり待ちましょう」という方もいるかもしれません。

オーナーズブック全体の評価（投資期待値）に変わりはありませんが、大阪市延滞ファンドに関しての対応は不誠実に感じてしまいます。

評価	A+	オーナーズブックの公式ホームページ