オーナーズブック「大阪市延滞ファンド」の第7報！元本償還への見通しは？

オーナーズブックで延滞している「大阪市中央区ホテル素地第1号第1回」の第7報が出ました。

ファンド名	大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
利回り	5.0%
運用期間	19ヶ月
投資実行日	2019年9月26日
最終弁済日	2021年3月31日（当初予定）
募集総額	7.5億円
運用タイプ	貸付（シニアローン）
LTV	68.2%（当初評価額：11億円）

・担保の所在地は大阪市中央区日本橋（抵当権第一順位）
・評価額はホテル素地として外部専門家査定額を参考に査定
・総合不動産会社AAの連帯保証あり

・新型コロナウイルスの影響でインバウンドが大幅に減った
・ホテル用地として評価していたため影響が大きい
・大阪市中央区日本橋は特に影響が大きい

・新たな売却見込み先の発掘
・売却見込み先へ改めてのアプローチ
・有力先に関しては訪問による重ねての営業

気になるのは売却価格です。元本償還のための最小価格～貸付先の希望価格のどのあたりで交渉しているのか気になります。

・資産負債内容の精査
・現金化の可能性のある資産の処分に向けての具体策の検討

具体的な進捗と計画を知りたいところです。

報告と呼ぶにはあまりにも大雑把な内容です。
前回報告（6報）から42日ほど経過していますが変化がありません。

詳細情報を公開することで回収に悪影響を与えるのであれば、その旨と理由を伝えて欲しいところですし、詳細は延滞対象者限定で公開するという方法もあります。

2019年09月13日	ファンド募集開始
2020年01月15日	国内で新型コロナ感染者が確認される
2021年03月31日	最終弁済日延長の申出を受託（1年間の延長）
2021年11月30日	国内でオミクロン株感染者が確認される
2022年01月17日	第1報：利息の支払いが無くなった（延滞開始）
2022年03月24日	第2報：弁済期日に元本全額及び利息の支払いが困難
2022年04月01日	第3報：現在の評価額は7.04億円と発表
2022年06月09日	第4報：担保不動産競売申立が受理される
2022年06月10日	外国人観光客受け入れ再開
2022年07月11日	第5報：担保不動産の競売開始決定
2022年09月15日	第6報：競売申立ての取下げ
2022年10月27日	第7報：回収活動の経過報告

・運用期間19ヶ月＋延長10ヶ月＋延滞9ヶ月経過中

・大阪市中央区ホテル素地第1号第1回
・2021年03月31日：貸付期間延長について
・2022年01月17日：案件に関する状況報告（第1報）
・2022年03月24日：案件に関する状況報告（第2報）
・2022年04月01日：案件に関する状況報告（第3報）
・2022年06月09日：案件に関する状況報告（第4報）
・2022年07月11日：案件に関する状況報告（第5報）
・2022年09月15日：案件に関する状況報告（第6報）
・2022年10月27日：案件に関する状況報告（第7報）

オーナーズブック（ロードスターキャピタル）の

・優秀な不動産投資集団
・岩野達志社長の素晴らしい経歴（参考記事）
・東証プライム上場企業（運営は完全子会社）
・240件以上の運用ファンドの中で唯一の延滞（全体の期待値はプラス）

という部分に関しては今まで通りの認識です。

しかし、債権回収に関しては「金融会社としての徹底した回収力」は感じられず、債権回収には不慣れな印象です。物理的な距離もネックになっています。

投資家としては

①債権回収はイマイチだが全体的には優良なオーナーズブックへの投資を継続
②東京都の案件だけに投資する（貸付先と担保物件が東京都かつホテル以外）
③債権回収に納得できないためオーナーズブックから撤退

の選択肢があります。

個人的には②を選択しますが、投資意欲は下がりつつあります。

不動産投資を得意とするロードスターキャピタルには、エクイティ型ファンドを拡大して貰いたいところです。

評価	A+	オーナーズブックの公式ホームページ