クラウドバンクの「スター・マイカファンド」は利回り3.0%でも買いなのか？

クラウドバンクで募集された「スター・マイカ・ホールディングス【東証一部上場】コラボレーションファンド」について分析してみます。

募集は残りわずかとなっていますが今後の投資判断の役に立てば幸いです。

ファンド名	スター・マイカ・ホールディングス コラボレーションファンド
利回り	3.0%
運用期間	25ヶ月
融資額	2.72億円（予定総額）
貸付金利	4.7%
貸付先	合同会社CM社

約100戸の賃貸中の分譲中古マンションを取得するSPC（特定目的会社）へのメザニンファイナンスです。

取得予定の中古分譲マンションの価値の合計額は、金融機関のシニア融資額を差し引いても、「同一の担保およびその他保全措置を講じている融資総額」を十分上回るものと評価している。

・2001年：設立：2001年5月
・2006年：ジャスダックに上場
・2017年：東証一部に市場変更
・中古マンション事業、インベストメント事業、アドバイザリー事業
・売上：321億円（2019年11月期・連結） ・従業員数：144人（連結）
・代表の水永政志さんは東大卒 → ボストンコンサル → ゴールドマンサックス証券

超エリートの経営する東証一部上場の不動産会社です。
代表の水永政志さんは堅実かつユニークな経営を特徴としています。

・スターマイカによる全面的なサポート
・約100室という十分な分散投資

・スターマイカの連帯保証なし
・不動産クラファンと違って劣後出資なし
・物件の詳細が分からない
・貸付金利が低いので手数料コストが重い

「東証一部企業スターマイカが全面サポートしてくれる固定利回りのREIT」というイメージです。どれだけスターマイカが優秀な集団だとしても、未来は不確実なものなので、メザニンファイナンスはリスクが高い投資と言えます。

投資家	メザニンファイナンスでリスク大
スターマイカ	物件譲渡＆サポート料金で確実な利益
クラウドバンク	手数料で確実な利益

このようなリスク状況の中で利回り3.0%では割に合いません。

・オーナーズブック = LTV80%程度のシニア or メザニンローン
・CRE Funding = LTV70%程度の担保付き / 上場企業「CRE」の連帯保証付き
・CREAL = 優先劣後方式の採用（劣後出資は1～2割） / 物件情報が明確

これらの事業者のファンドと比較すると明らかに見劣りします。

しかし、投資先のバリエーションが増えることはソーシャルレンディング投資家にとって非常に嬉しいことです。クラウドバンクがこれからも面白いファンドを組成し続けることを応援しています。

評価	A	クラウドバンクの公式ホームページ