大人気の不動産クラファン「COZUCHI」から新ファンドの募集が発表されました。
今回はCOZUCHI初の開発プロジェクトです。
| ファンド名 | 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト |
|---|---|
| 利回り | 5.5%（インカム0.1%＋キャピタル5.4%） |
| 運用期間 | 6ヶ月間 |
| 募集金額 | 5億5,000万円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集開始 | 2021年11月3日（水） 19:00 ～ 11月15日（月） 13:00 |
| 劣後出資比率 | 8.3%（募集段階） |
| 備考 | キャピタルゲインの15%を上限なしで配当 |
| 物件名 | 渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト |
|---|---|
| 所在地 | 東京都渋谷区円山町 |
| アクセス |
京王井の頭線 「神泉」駅 徒歩3分 JR山手線 「渋谷」駅 徒歩8分 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 346.44㎡ |
COZUCHI初の開発プロジェクトになります。
①土地購入
②更地にする（現状は5階建ホテルがあるが10月末で営業終了）
③建築確認等の各種許認可を取得
④開発（9階建の建物を建築予定）
⑤リーシング等
今回のファンドは前半の①～③が対象となります。
プロジェクト開始時に全体額を一括で募集しないことにより、無駄な金利コストを抑えることができます。
今回のファンドにおける一番のポイントは天空率を活用した開発です。
天空率と斜線制限についての詳しい解説はしませんが、2002年の建築基準法改正により適用された法令を適用することで、9階建27mの不動産が建築できる見込みです。
現況の建物は5階建なので大幅な土地活用率アップ（5階建→9階建）となります。
建築プランに関しての検証は何度も行っており、ベースプランを別の設計会社で「問題なく成立するか」のセカンドオピニオンも通しています。
各種許認可の取得後は、評価額でTRIAD社が買い取ることを予定しています。
しかし、許認可を取得済みの土地は不動産デベロッパーの需要が高まるため、オファー次第ではTRIAD社以外への売却も行われる予定です。
その場合、想定利回りを上回るキャピタルゲイン配当が見込まれます。
・TRIAD社以外への売却 → キャピタルゲイン配当が期待できる
・TRIAD社が購入 → フェーズ2に優先的に出資ができる
TRIAD社が購入しても、他の不動産デベロッパーが購入しても、フェーズ1投資家にとって嬉しいファンド設計となっています。
・2フェーズ型の開発プロジェクト
・2パターンの出口戦略
・ファンド2にも優先的に出資できる設計
・応募が満たない場合は劣後出資が追加
これらのシステムはとても素晴らしいと思います。
特に2フェーズ型の開発プロジェクトについては、余計な資金を事業者に預けるリスクも回避できるため、お互いのメリットになります。
今後は2フェーズ型が主流になるのではないでしょうか。
条件に関しては「利回り5.5%、6ヶ月、キャピタルゲイン分配15%」と、COZUCHIにしては物足りない気がしますが、他事業者に比べれば十分な水準です。
今回は好立地かつ短期案件なので欲張らずに手堅さ優先です。
※所在地が非公開の理由については問い合わせた内容を後ほど記事にします。
