COZUCHIからまたしても大型ファンド募集が発表されました。
虎ノ門駅徒歩1分の再開発案件（15億円）です。
4物件（延床面積約147坪）で「15億円＋劣後出資」が必要になるというのは、私には想像もつかない価格帯です。
| ファンド名 | 虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1 |
|---|---|
| 利回り | 4.0%（キャピタル3.9%＋インカム0.1%） |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集金額 | 15億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2022年6月3日 20:00 ～ 6月9日 13:00 |
| 備考① | 劣後出資比率11.8% |
| 備考② | キャピタルゲインの25%を上限なしで配当 |
| 事業者 | 株式会社TRIAD |
| 所在地 | 東京都港区虎ノ門一丁目 |
|---|---|
| 最寄駅 | 東京メトロ銀座線「虎ノ門」駅 徒歩1分 |
| 延床面積 | 約147坪（4物件） |
・虎ノ門駅直結の再開発事業地内にある4物件が投資対象
・新築オフィスビルの権利変換を受けることが可能
・再開発が完了するまでに4～5年ほどを予定
・4～5フェーズでファンド募集されることを想定
・フェーズ2以降のファンドでは前回出資者に優先枠が与えられる予定
長期スパンで関わっていくことを前提にしながらも、2フェーズ目以降は状況により判断できるというメリットがあります。
・専有坪単価1800万円を想定（表面利回り3%を想定）
・希少性の非常に高いグレードAオフィスビル
・売却想定としては堅めであると考えている
欲張らなければ手堅く魅力的な投資案件と言えます。
・収用される不動産の権利者に対して権利変換が提供される
・所有不動産は4物件で延床面積約147坪
・権利変換で提供される面積は最低でも約96坪を予定
・差分である約51坪に対しては原価での追加購入オプションが付与される
全体としては「約5年間の保有による権利変換」と「追加購入オプション」を活用して利益の最大化を狙っていきます。
・権利変換として提供を受ける面積が増える可能性がある
・新たな延床面積はこれまでの該当エリアの3倍ほどになる
・TRIAD社としてはデベロッパーと地権者の利益バランスが悪いと考えている
・現状としては権利変換及び原価での追加購入で専有坪単価1,400万円程度
交渉が上手く進めば仕入単価が下がります。
このあたりの実現可能性は私にはさっぱり分かりません。
「利回り4%」と「大型ファンドの連発」に不満や不安の声があがっています。
COZUCHIで利回り4.0%は物足りなく感じますが、
・非常に手堅い案件（オフィシャルな再開発事業）
・4～5年間の優先投資枠を確保できる
・アップサイドの可能性がある
・さすがに当選率が高いと思われる
といった投資家メリットがあります。
フェーズ1に関しては投資妙味があるように感じます。
私は代々木公園ファンド出資で当面資金が少なくなってしまったので様子見（少額の投資）の予定です。
逆に考えればフェーズ1でのアップサイド交渉が上手くいかなかった際の、フェーズ2以降のファンド募集が少し心配になります。
また、6月6日に募集締め切りとなる新宿区〈曙橋〉事業用地ファンドの落選資金がどの程度流れてくるのかにも注目です。
| 評価 | A | COZUCHI（こづち）の公式ホームページ |
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