週の頭から体調を崩していたため「目黒区 東が丘 レジデンス」のファンド分析は間に合いませんでした。
明日から募集を開始する「北青山 開発プロジェクト フェーズ1」の分析はしっかり行っていきたいと思います。低めの利回りですが、魅力はあるのでしょうか？
| ファンド名 | 北青山 開発プロジェクト フェーズ1 |
|---|---|
| 利回り | 4.0%（キャピタル 3.9% ＋ インカム 0.1%） |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集金額 | 2.17億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2023年2月11日 19:00 ～ 2月13日 13:00 |
| 備考① | 劣後出資比率 5.7% |
| 備考② | キャピタルゲインの25%を上限なしで配当 |
| 所在地 | 東京都港区北青山二丁目 |
|---|---|
| アクセス | 東京メトロ銀座線「外苑前」駅 徒歩2分 |
| 種別 | 土地 |
| 面積 | 98.35㎡（29.75坪） |
| 容積率 | 約213% |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
投資対象の土地には、最終的に商業店舗ビルを開発し、北青山エリアの希少性が高い物件を所有したいと考える富裕層をターゲットに売却を進める計画です。
ただし、当ファンドはフェーズ1なので開発許認可取得までのリスクとなります。
COZUCHIではおなじみの2段階プロジェクト構想です。
当ファンド（フェーズ1）は開発許認可取得までの投資となります。
運用期間終了時にはTRIAD社が当該見込評価額にて本物件を取得する予定です。
ファンド募集ページには「許認可取得が早期に完了した場合、運用期間は短くなる可能性があります」と書いてあります。この短縮分がアップサイドとなります。
当ファンドのアップサイド報酬は期待しないでいるぐらいが丁度良いと思います。
TRIAD社の取得が計画されているファンドなので、実質的には「TRIAD社への貸付」と同様です。つまり、COZUCHIの中ではトップクラスの安全性となるため、利回り4%は仕方ないところです。
・単純に利回り4%の手堅いファンドに投資したい人
・フェーズ2の優先出資権が欲しい人
に該当する人にはおすすめです。
ただし、
・TRIAD社の2023年2月期決算（発表日は未定）
・36億円ファンドの償還（2023年7月5日）
これらの発表が控えているので、無理のない範囲内で投資を行ってください。
個人的には、
・都内の開発系ファンドは楽しい
・フェーズ1終了時点で撤退することもできる
・規模的にイメージしやすい
・外苑前駅から徒歩2分の好立地
・TRIAD社の買取計画＆担保価値の高さ
などの理由から（大きくは投資しませんが）好きなタイプのファンドです。
| 評価 | A | COZUCHI（こづち）の公式ホームページ |
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