5月10日にファンド終了予定が発表されていたCOZUCHIの「代々木公園事業用地」ですが、5月31日に運用終了予定日の延期が発表されました。
基本的にはフェーズ2募集の準備期間であり、
内部的にはリファイナンス（銀行借入等）の可能性も探っていると考えられます。
対象ファンド
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代々木公園事業用地（36.0億円）
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代々木公園事業用地追加買取（4.4億円）
対象ファンドの概要
| ファンド名 | 代々木公園事業用地 |
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| 利回り | 10%（キャピタル 9.9%＋インカム 0.1%） |
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| 募集金額 | 36億円 |
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| 運用期間 | 12ヶ月 |
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| 運用期間 | 2022年6月6日 ～ 2023年6月5日 |
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| 最終償還日 | 2023年7月5日 |
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| 備考 | 劣後出資比率 22.6%（10.5億円） |
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・代々木公園駅から徒歩1分に所在する全体約517坪の土地
・築57年の物件（行政から指導もあり安全性の是正が必要）
・東証スタンダード上場企業（A社）と共同で事業を推進
・5分の4以上の合意を集めて大手不動産デベロッパーに売却することが目標
リスクヘッジ
・運用終了時に共同事業者が買取を約束（年10％の配当分を含む）
・完全所有部分だけでも46.5億円以上での売却は可能だと判断
・自己信託制度を採用（信託受託者の倒産時におけるリスクヘッジ）
発表①：5月10日：ファンド終了の決定
・フェーズ追加ではなく終了させる方が投資家にとって有益だと判断
・リファイナンスを実施してTRIAD社が取得（プロジェクトはTRIAD社が継続）
・リファイナンスが不調となった場合は改めてファンド組成をする可能性がある
・リファイナンス契約締結日：2023年5月9日
・リファイナンス実施予定日：2023年5月31日
発表②：5月31日：運用終了予定日の延期
・運用終了予定日を延期（5月31日 → 6月末または7月初旬）
・共同事業者との一切の契約解除及びそれに伴う精算が5月末日に完了
・リファイナンス以外の取り組み方法についても再検証することを決定
発表③：6月1日：共同事業契約の解除について補足
・A社との共同事業であることが事業を進捗していくうえでの障害になっていた
・具体的な障害内容は「理事会や区分所有者との関係構築」や「売却交渉」など
・プロジェクトを進めるためにはA社との共同事業契約解除が最善と判断
・共同事業契約の解除により運用終了時にA社に売却する可能性はなくなった
今までの流れ（まとめ）
| 2020年2月 |
アルデプロが「借入15億円＋自己資金」で購入
購入元は医療法人財団荘敬会
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| 2020年7月 | 合同会社富ヶ谷再開発が約25億円で購入 |
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| 2021年7月 | 合同会社NK6号が購入 |
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| 2022年7月 | 株式会社TRIADが購入（事業総額46.5億円） |
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| 2023年6月 |
TRIAD社がプロジェクトの継続を決定
A社との共同事業契約の解除を発表
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今後はリファイナンスもしくはフェーズ2募集が行われます。
投資家の感情的には「A社に買い取ってもらいたかった」ところですが、現実的にはTRIAD社がリファイナンスやフェーズ2の資金でプロジェクトを継続しても問題はありません。
しっかりと償還を行えれば、継続の判断はTRIAD社が決めることです。
投資家の評判・口コミ（当サイト掲示板より）
事業を進めるためには必要不可欠な理事会や区分所有者との関係構築や最終的な出口戦略としての大手デベロッパーとの売却交渉等の場面において、共同事業者との共同事業であることが事業を進捗していくうえでの障害になるという状態となってしまいました。
どういう状況か想像出来ないんだが
「代々木公園事業用地 追加買取」においては共同事業者が指定する業者との間で売買契約を締結した状態で運用開始したファンドですが、当該売買契約については現時点では解除されておりません。
アルデの指定業者とか初耳だぞ
当初通り売って終わりにしてくれよ
なんか重要なことを隠してる感が凄いな
濁しまくりだな…
まぁ反響ってか苦情や問い合わせ多かったんだろうな
得意のフェーズ2へ！
積水だって地面師に金を騙し取られているのだから不動産屋だから騙さないわけではない。しかも、ア○デは、事件になっても本体は大丈夫なようにやっているから難しいやろうな。
アルデプロ絡みの案件だと分かってすぐに買取申請した人は現状を知ってほくそ笑んでそうだな
みんな騒ぎすぎじゃない？
区分が買い取り進むにつれて取引総額が高値になるのは当たり前だし、
問題なく進んでると思うんだが。
アルデをtriadからむしろ切ったわけでしょ。
何も問題なく胡散臭い業者と手を切ったんだから、いいような気がするんだが。
正直、何が言いたのか分からんかった。。。
やっと障壁取り除きました、順調です！って言うなら、
意味があるかよく分からない四半期レポートに障壁ありますって最初から書いておけよと思うし、運用期間決めてんだからそこに合わせて動けよな。
なんの情報も持たない報告書なんて作るの止めてしまえ
フェーズ2に移行して、償還されるなら問題ないでしょ
ここの掲示板を見てる人は、もうCOZUCHIに投資しないと思うけど
そもそも本当に46億で取得したのか
劣後なしの募集額の36億、下手したらそれ以下の取得だったんじゃないかとアルデプロが絡んだ時点でここに書き込みしたが、なんか当たってそう
ラッキーバンク手法さえやられなければ最低でも20～25億位では売れるだろ
3割損位なら仕方ない
わけわからん事業者に出資して、アルデプロ絡みが発覚した時点で3％払って損切りすべきサイン出てたもん
普通にフェーズ2にしときゃ埋まっただろうに
アルデプロ絡んで対等に掛け合い出来ると思ってたのかな
キャンペーンもウン千万ばら蒔いたよね
俺は当たらなかったが
フェーズ2募集して集まるかな？
集まるとは思う
でも、40億で売れるかな？
10％配当ならフェーズ2にも継続投資する！
普通に前向きな状況なのに、お前らと来たら（笑）
いいから期待して待っとけよ
出口で売れなきゃ共同事業者が買い取ります→勝手に共同事業者と縁切り、買取約束無効→延期(利息言及なし)マイナスとは考えてない、投資家のためにやったみたいな雰囲気
いやいや、おかしいだろ
投資家にとって買取勝手に無効、勝手に延期はマイナス以外の何でもない
ほんとにな
どっちにも転がらんような規約変更には投資取消の意思確認してくるのに、今回は勝手に延期しといて選択肢なしだからな
まだまだこれからなのに汚点は避けたいところだろうな
何が何でも元本は返そうとしてくれるよ
リファイナンスしたら今回の奴らは助かるだろうが次はどうだろうな
高利ならすぐ埋まるだろうけれども
10%上乗せでフェーズ2にして工面するわけ？
フェーズ2の前に、
フェーズ1の10％配当が見通しが付かないから藻掻いてるんじゃ？
配当だけで4億どうすんだよ
12%のフェーズ2の募集が拝めるかもわからんね
命知らずは金の準備を。
何故無断で買取約束無効を許したのか
大問題だろ
募集の際、共同事業者である上場企業が買取ります
って訴求があるから投資したのに
適切な情報提供のなさ、一度は償還するとの案内からの延期だからかなり印象悪いな
スゲーポジティブに考えるなら、アルデプロに50億で売るより保有した方がトライアドにはプラスになると考えた。
とはいえ投資家には現状マイナス
なので、保有し続ける事がプラスになる根拠と、延長した場合の利息に言及しないのが悪手だった。
そもそも買取を約束している共同事業者がいるからって話だったのに、契約解除を許すんだったらその場合のケースも予め説明して募集しろって話。勝手に解除した上にリスクは投資家の自己責任で済まされてはかなわん
ほんとそれ
しかも前科あるA社を意図的に隠して上でのこれだからな
フェーズ2移行したとしても問題の繰り越しにしかならん
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・アルデプロの怪しい噂を検証（2022年8月5日）
・TRIADとアルデプロの関係について（2022年8月18日）
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・COZUCHIの代々木公園事業用地が運用終了を発表（2023年5月12日）
代々木公園事業用地ファンドのQ＆A
既存ファンドの利回り10%は支払われるのか？
A社に売却すれば支払われたはずなので、TRIAD社の「共同事業契約の解除」という判断により投資家の利益が失われることにはならないはずです。現時点で「A社により買取の約束が反故された」という情報は出ていません。
結局のところA社にリスク案件を押し付けられたのか？
少なくともTRIAD社にそのような認識はないはずです。どちらかと言えば「A社の持ち込み案件を乗っ取った」という認識の方が近いはずです。もちろん、A社がどのように考えているかは分かりません。
なぜリファイナンス以外の取り組み方法について再検証するのか？
投資家としてはフェーズ2を募集すること自体は構いませんが、再検証の理由が不明瞭な点は気になります。リファイナンスに失敗したのでしょうか。
なぜ当初のプラン（A社による買取）に進まなかったの？
・TRIAD社としてはプロジェクトを完遂する自信がある
・このまま終了するとTRIAD社の旨味がない
・買取約束が反故された可能性
カナメ先生の見解
TRIAD社がプロジェクト完遂に自信を持っているのは分かりますが、フェーズ2募集となればCOZUCHI全体のリスクは上がります。
私はフェーズ2の募集が行われても応募しない予定です。
たとえ魅力的な条件であっても慎重な判断を忘れないように注意します。
投資はディフェンシブであるべきです。
ただし、フェーズ1購入者としては、フェーズ2が満額応募となることを願っています。好条件かつ納得感のあるファンドページになることを期待しています。
