COZUCHIから新ファンドの募集が発表されました。
今回は新宿区曙橋エリアの事業用地です。
利回り10%ファンドを2連続で募集したCOZUCHIにしては地味な利回り（6.0%）ですが、投資妙味はあるのでしょうか。
| ファンド名 | 新宿区〈曙橋〉事業用地 フェーズ1 |
|---|---|
| 利回り | 6.0%（キャピタル5.9%＋インカム0.1%） |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 募集金額 | 2.8億円 |
| 募集方式 | 抽選 |
| 募集期間 | 2022年5月30日 19:00 ～ 6月6日 13:00 |
| 備考① | 劣後出資比率22.2% |
| 備考② | キャピタルゲインの25%を上限なしで配当 |
| 事業者 | 株式会社TRIAD |
| 所在地 | 東京都新宿区住吉町 |
|---|---|
| 最寄駅 |
都営新宿線「曙橋」駅 徒歩3分 東京メトロ丸の内線「四谷三丁目」駅 徒歩10分 |
| 土地面積 | 176.23㎡ |
| 延床面積 | 724.31㎡（全フロア面積） |
| 構造 | 鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根地下1階付7階建 |
| 築年数 | 41年 |
・COZUCHIが得意とする権利調整案件
・約46%のディスカウントで仕入れ（築古と権利問題が要因）
・ディスカウントの元となる相場価格は「開発用地」を想定
・土地の所有権および底地権と区分建物の全8フロア中6フロア部分の所有権
・業界的にはワンルームマンション（投資用）の需要が高いエリア
・駅徒歩3分の好立地（曙橋駅）
・曙橋駅からは「新宿駅まで3分、東京駅まで15分、渋谷駅まで18分」
・残り2区分を所有する区分所有者2名と協議を進める予定
・物件一体となればマンションデベロッパーが注目する案件となる
・すでに10社を超える事業者から取得したいとの問合せがあった
・権利調整が進むほど価格が上昇する
・一棟単位と比べると価格が下がるので売却しやすくなる
・需要への最適化によりバリューアップを進める
・周辺取引事例から区分での売却においても想定利回り6%は見込める
COZUCHIが得意としている権利調整案件です。
立地的には六本木ファンドほど魅力的ではありませんが、駅徒歩3分を考慮すると十分に許容範囲です。
・権利関係を上手くまとめられれば大きな利益を狙える
・ベストシナリオが頓挫した場合でも利回り6%は確保できる想定
・劣後比率も大きい（22.2%）
一見するとCOZUCHIで利回り6.0%は地味ですが、ベストシナリオによる「次回ファンドへの優先出資枠」がポイントとなります。
しかも、上手くいかない場合でも利回り6%は確保できます。
利回り6%が原因で不人気になるのなら、むしろラッキーです。
私は積極的に投資（応募）する予定です。
| 評価 | A | COZUCHI（こづち）の公式ホームページ |
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